不動産管理会社を設立し賃貸経営を希望しているクライアント様をサポートします。
自ら不動産経営をおこなっていることから、様々な経営ノウハウでお手伝いすることが出来ます。
どんなこともお気軽にご相談下さい。
不動産所得
不動産管理会社を設立し賃貸経営を希望しているクライアント様へ
ア）青色申告特別控除65万円を活用しましょう。
アパートの場合は10室以上、一戸建の場合は5棟以上、駐車場の場合は50台以上お持ちの場合は事業規模となり、青色申告特別控除65万円が所得から控除されます。
イ）純損失の繰越・繰戻し還付。→これは10万円の青色申告特別控除でも受けられます。
所得が赤字になったとき、その赤字を翌年以降3年間繰越したり、前年の黒字への繰戻し（還付）ができます。
ウ）また、奥様などに専従者としての給与を支払うことができます。
例えば、月額8万円の給与であれば96万円が所得から控除されます。
エ）青色申告や専従者給与を支給する場合は、あらかじめ税務署に届出等が必要になります。
（無料にて当事務所が代行承ります）
オ）税金の試算例
（白色を青色にすると492,000円安くなります。）
税金の試算例（1）
たとえば
不動産収入1500万円 専従者給与96万円 不動産経費1,000万円
アパート経営収入だけの60才の
ご夫妻二人の場合（国保料含む）は(A)-(B) なんと492,000円節税
| 区分 | 白色（Ａ） | 青色控除＋専従者給与 (Ｂ) | ||
|---|---|---|---|---|
| 1 | アパート賃料収入 | 15,000,000円 | 15,000,000円 | |
| 2 | 修繕費等の必要経費 | ▲10,000,000 | ▲10,000,000 | |
| 3 | 青色専従者給与 | 0 | ▲960,000 | |
| 4 | 青色申告控除 | 0 | ▲650,000 | |
| 5 | 不動産所得(1-2-3-4) | 5,000,000 | 3,390,000 | |
| 6 | 所得控除合計 (配偶者基礎控除等） | ▲1,580,000 | ▲1,200,000 (配偶者控除38万円なし) | |
| 7 | 課税所得金額 | 3,420,000 | 2,190,000 | |
| 8 | 所得税額 | 256,500 | 121,500 | |
| 9 | 事業税 | 105,000 | 57,000 | |
| 10 | 住民税 | 所得税 | 352,000 | 224,000 |
| 均等割 | 4,000 | 4,000 | ||
| 356,000 | 228,000 | |||
| 11 | 税金の合計(8＋9＋10) | 717,500 | 406,500 | |
| 12 | 国民健康保険料(概算) | 770,000 | 589,000 | |
| 税金＋国保料合計 | （Ａ） 1,487,500 | (Ｂ) 995,500 | ||
差引 (Ａ) − (Ｂ) 何んと492,000円が安くなります。
税金の試算例（２）
(2)不動産管理会社を設立して不動産収入を分散することで節税を
不動産管理会社とは不動産オーナーの持っている賃貸アパート等の管理や不動産を保有する会社のことです。
例えば家賃収入が1,500万円で経費が300万円である場合
A.家主（夫）1人の所得とする場合
B.不動産管理会社を設立し、配偶者（妻）を役員とし500万円の給与を支給する場合
C.不動産賃貸法人（会社設立）で役員は本人と配偶者（妻）で年500万円づつ給与を取りかつ小規模企業共済へ最高額84万円拠出する場合
(1)1人の所得とする場合の納税総額 ⇒ 3,752,200円
(2)妻に500万円の給与を出す場合の納税総額 ⇒ 2,376,000円
(3)賃貸会社を設立、夫婦で500万円づつ給与を取り小規模共済拠出した場合の納税総額 ⇒ 1,055,700円
(1)3,752,200円 – (3)1,055,700円 = 何んと 2,696,500円 お得です！
(2)2,376,000円 – (3)1,055,700円 = 何んと 1,320,300円 お得です！
国民健康保険料や社保保険料及び税理士等への報酬は算定数値に入れておりません。
| 区分 | オーナー1人の 所得とする場合 （1）A | 妻に500万円の 給与を出す場合 （2）B | 賃貸会社で夫婦で 500万円づつ給与 をとり小規模共済 拠出（3）C | 備考 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 法人税・所得税 ・住民税の合計 | 3,752,200 | 2,376,000 | 1,055,700 | ||
| 1 | 不動産収入 | 15,000,000 | 15,000,000 | 15,000,000 | |
| 2 | 不動産経費 | 3,000,000 | 3,000,000 | 3,000,000 | |
| 3 | 夫婦の給与 | 5,000,000 | 10,000,000 | 5,000,000×2人 | |
| 4 | 小規模企業共済 | 1,680,000 | 840,000×2人 | ||
| 5 | 法人の利益 | 320,000 | 1-2-3-4 | ||
| 6 | 夫婦の給与 | 11,680,000 (3+4） | 5,840,000×2人 | ||
| 7 | 給与取得控除 | 1,540,000 （妻の） | 3,416,000 | 1,708,000×2人 | |
| 8 | 所得金額 | 12,000,000 | 10,460,000 | 8,264,000(6-7) | |
| 9 | 小規模企業共済 | 1,680,000 | 840,000×2人 | ||
| 10 | 基礎・配偶者控除 | 760,000 | 760,000 | 760,000 | 380,000×2人 |
| 11 | 課税所得金額 | 11,240,000 (8-10) | 9,700,000 (1-2-3-7-10) | 5,824,000 (8-9-10) | 2,912,000×2人 |
| 12 | 法人に係わる税金 | 85,900 | 法人税48,000 法人事業税37,900 | ||
| 13 | 所得税 | 2,173,200 | 1,101,000 | 387,400 | 193,700×2人 |
| 14 | 住民税 | 1,124,000 | 1,070,000 | 582,400 | 281,200×2人 |
| 15 | 事業税 | 455,000 | 205,000 | ||
| 納税金額合計 | 3,752,200 (1)-A | (13+14+15) 2,376,000 (2)-B | (12+13+14) 1,055,700 (3)-C | 2,376,000(2) -B(12+13+14) 1,055,700 (3)-C | |
不動産管理会社を設立し賃貸経営を希望しているクライアント様へ
（1）管理徴収方式
アパート等の賃貸物件を管理してもらい、管理手数料を支払う方式です。
（2）転貸とする場合（サブリース）
オーナーが所有しているアパート等の収益物件を不動産管理会社が一括して借り上げ、入居者と直接賃貸契約をし、物件の管理も同時に行なう方式をいいます。
管理料は管理委託方式よりも多い物件収入の15%〜20%になります。
条件によっては（１）の管理委託方式よりも節税効果が考えられます。
（3）不動産管理会社所有とする場合
〜最も節税効果が高くなります〜
（１）、（２）の場合は収益の殆んどが不動産所有のオーナーのものになることから節税効果に限度があります。自己所有とすることによって収益は全て不動産管理会社のものとなるためです。
その理由は
ア）個人のように超過累進税率とはならないこと
イ）事業主（管理会社）に係る人件費（給料 退職金 保険料など）の計上ができること
ウ）福利厚生費の活用ができること・・・従業員と役員の慰安旅行費の計上
エ）旅費交通費の活用ができること・・・旅費規程を作成し、日当などを経費に計上
オ）社宅家賃認定制度が活用できること
住宅を同族法人が社宅として貸付し、そこに同族法人の親族が居住する合家賃相場の２分の１以上の家賃支払い（給与天引）で、その差額分は○○法人の損金計上になります。ただし、居宅の面積等規模には注意しましょう。
カ）生前贈与と同様の形になること。
管理会社からの給与の形で家族の収入にすることにより、オーナーから家族に間接的に贈与したことになります。
キ）税金の試算例
不動産所得（アパート等収入）の節税対策については当事務所が最も力を入れているところです。
いろいろとむずかしいケースもあります。
お客様の実態を知り、ケース、ケースでその対策を考えますので、お気軽に当事務所にご相談ください。
